Entrevistes de la Justa
Cada dia, en el Programa La Justa tractem els temes d'actualitat del Municipi en format entrevista.
Subscriu-te
Entrevistes de la Justa del 29/3/2022 — Informe mercat habitatge 2021: segona mà en alça, lloguer tensionat, preus a Barcelona, efecte post-Covid i comparativa Sant Just–Sant Cugat
Any molt actiu en compravenda, sobretot a la segona mà. L’obra nova no creix per falta de nous desenvolupaments. En lloguer, l’activitat puja però l’oferta cau per la retirada de petits propietaris arran de la regulació.
Sant Just segueix la tònica metropolitana: molta activitat en segona mà; a Mas Lluí l’obra nova pràcticament esgota l’oferta; el lloguer pateix per falta d’oferta i desincentius als petits propietaris.
L’alça de costos energètics i subministraments pressiona les llars. La regulació de rendes decau (TC), generant escenari amb possibles pujades però necessitat d’equilibri per la capacitat de pagament.
Es descarta una bombolla com el 2008 per finançament prudent i anàlisi de risc estricta. El problema és l’accessibilitat: inflació alta i menys estalvi; cal ampliar l’oferta pública i privada.
La segona mà supera els 4.000 €/m² de mitjana amb gran dispersió per barri. Es valora el producte amb llum, terrasses i cases amb jardí/piscina; creix el moviment cap a Sant Just, Esplugues i Sant Cugat.
El postconfinament reforça l’interès per espais exteriors i llum natural. El retorn parcial a la presencialitat redueix l’impuls d’anar molt lluny de Barcelona.
Inquilí típic menor de 40 anys que prioritza flexibilitat; menys estalvi retrassa la compra. Augmenta el pes d’estrangers residents (sous per sobre la mitjana), amb preferència natural pel lloguer.
Segment amb molta activitat des del postconfinament; demanda centrada en cases amb jardí/piscina. La crisi dual impulsa moviments de compradors amb alt poder adquisitiu.
Pisos amb zones comunitàries i serveis (piscina), millor qualitat de vida, proximitat a Collserola, tranquil·litat i bons serveis i escoles, mantenint la proximitat a Barcelona.
Mercats similars en producte i connexions; Sant Cugat és més gran, amb teixit empresarial fort i desenvolupament més recent. Sovint és la primera opció fora de BCN; Sant Just apareix com a alternativa.
Al voltant del 95% del parc de lloguer és de petits propietaris. L’enfoc normatiu els ha estigmatitzat i desincentivat, reduint oferta. Cal rectificar per fer créixer el mercat del lloguer.
L’informe és accessible a la web de MAT Immobiliari, on també hi ha les edicions anteriors.
Idees clau de l’episodi
- Any 2021 molt actiu en compravenda, especialment en segona mà; *l’obra nova no creix* per manca de nous desenvolupaments.
- Lloguer tensionat: activitat alta però l’oferta cau perquè molts petits propietaris venen arran de la regulació i la incertesa.
- Preus a Barcelona (segona mà): per sobre de 4.000 €/m² de mitjana, amb grans forquilles per barri (~3.000–3.600 fins a ~7.100 €/m²).
- Preferències post-Covid: cases amb jardí/piscina i pisos amb molta llum i terrasses; desplaçament cap a Sant Just, Esplugues i Sant Cugat.
- No hi ha risc de bombolla com el 2008; el repte és l’accessibilitat per l’inflació i la manca d’oferta.
- Sant Just: segueix la tònica metropolitana; Mas Lluí pràcticament esgotat; poca oferta de lloguer.
- Perfil d’inquilí: <40 anys, cerca flexibilitat; puja el pes d’estrangers residents amb sous per sobre la mitjana.
- Alt standing: activitat alta i sostinguda postconfinament.
- Sant Just vs Sant Cugat: mercats similars en tipologia i connexions; Sant Cugat més gran, amb més teixit empresarial i desenvolupament més recent.
Panorama general 2021
Compravenda
- Segona mà: creixement notable d’operacions.
- Obra nova: continguda per falta d’oferta nova (projectes en fase final sense relleu).
Lloguer
- Activitat alta, però oferta decreixent per la desincentivació dels petits propietaris (normativa i estigmatització).
"Cada cop tenim menys oferta disponible per la gent que vol anar de lloguer."
Sant Just Desvern en focus
- Mercat de segona mà molt actiu; obra nova concentrada a Mas Lluí, avui gairebé tot venut.
- Lloguer molt limitat per la retirada de petits propietaris, desincentivats per la regulació.
Perspectives immediates (crisi energètica i regulació)
- La crisi energètica i la guerra eleven subministraments i condicionen la capacitat de pagament.
- El Tribunal Constitucional anul·la la regulació de rendes: podria impulsar preus, però cal seny pels costos energètics.
"S'ha de trobar un punt d'equilibri."
Bombolla? No. Accessibilitat? El gran repte
- Risc de bombolla baix: avui el finançament és prudent (anàlisi de risc estricte), tot i tipus atractius.
- Accessibilitat complicada: IPC/inflació alta i menys estalvi redueixen oportunitats.
- Solució de fons: més oferta (pública i privada, amb incentius al privat per agilitat).
Preus i preferències de compra (Barcelona 2021)
- Segona mà a >4.000 €/m², amb fortes diferències per barri (~3.000–3.600 fins ~7.100 €/m²).
- Producte més valorat: cases amb jardí/piscina i pisos amb llum i terrasses amples.
- Efecte post-Covid: interès sostingut per espais oberts; desplaçament cap a Sant Just, Esplugues i Sant Cugat.
"Terrasses, llum i espai eren el que traccionava el mercat."
Teletreball i localització
- Després del rebot postconfinament, l’interès per anar molt lluny de Barcelona perd impuls amb el retorn a la presencialitat.
Lloguer: perfil d’inquilí i estrangers residents
- <40 anys: primer accés a l’habitatge per flexibilitat.
- Més dificultat per estalviar, la compra es retarda.
- Estrangers residents (empreses internacionals i teletreballadors): pes creixent i més capacitat d’accés per sous superiors; el lloguer és més natural en el context europeu.
Segment d’alt standing
- Activitat alta i sostinguda des de 2H 2020 i 2021; demanda enfocada a cases amb jardí/piscina.
- Crisi dual: part de la població amb més capacitat ha impulsat moviments en aquest segment.
Què atrau de Sant Just?
- Comunitats amb serveis (piscina, zones comunes) difícils de trobar a Barcelona.
- Proximitat a Collserola (natura, esport) i vida tranquil·la amb serveis i escoles a tocar de la ciutat.
Sant Just vs Sant Cugat
- Paral·lelismes: tipologia d’immobles, bones connexions amb BCN i entorns verds, escoles (internacionals) de prestigi.
- Diferències: Sant Cugat és més gran, amb teixit empresarial potent i desenvolupament més recent; sovint és la primera opció de sortida de BCN.
Petits propietaris vs grans tenidors
- Al voltant del 95% del parc de lloguer és de petits propietaris (estalvi i complement de renda/pensió).
- La normativa ha posat al mateix sac grans i petits, estigmatitzant aquests darrers i reduint oferta.
"El 95% dels habitatges en lloguer són de petits propietaris."
On trobar l’informe
- Disponible a la web de MAT Immobiliari, amb totes les edicions publicades.